Legislació de la UE en català
Traducció no oficial
LA COMISSIÓ EUROPEA,
Tenint en compte el Tractat de Funcionament de la Unió Europea, i en particular el primer paràgraf de l'apartat 2 de l'article 108 del mateix,,
Tenint en compte l'Acord sobre l'Espai Econòmic Europeu, i en particular la lletra a) de l'apartat 1 de l'article 62,,
Havent demanat a les persones interessades que presentin els seus comentaris de conformitat amb les disposicions citades anteriorment [E0001],,
Atenent que:
(1) Per una queixa registrada el 14 de novembre de 2005, la fundació Den Nya V ⁇ lf ⁇ rden va informar la Comissió sobre la venda d'una parcel·la de terra pel municipi d' ⁇ re a Konsum J ⁇ mtland Ekonomisk F ⁇ rening ("Konsum"), suposadament implicant ajuda estatal il·legal ("la venda impugnada").
(2) Per carta del 3 de gener de 2006, la Comissió va sol·licitar informació addicional a les autoritats sueques, que va ser presentada per cartes del 2 i 28 de març de 2006.
(3) Per carta del 3 de gener de 2006, la Comissió va sol·licitar informació addicional al demandant, que es va presentar per carta de l'1 de febrer de 2006.
(4) Per carta de 19 de juliol de 2006, la Comissió va informar a Suècia que havia decidit iniciar el procediment establert en l'article 88 del Tractat CE respecte a la venda impugnada [E0002].
(5) La decisió de la Comissió d'iniciar el procediment es va publicar en el Diari Oficial de la Unió Europea [E0003] i la Comissió va convidar a les parts interessades a presentar els seus comentaris sobre la mesura.
(6) Suècia va presentar observacions per carta amb data de 27 de setembre de 2006 i la Comissió no va rebre comentaris de les parts interessades.
(7) Per carta de 24 de gener de 2007, la Comissió va sol·licitar informació addicional a les autoritats sueques, que es va presentar per carta de 21 de febrer de 2007.
(8) El 30 de gener de 2008, la Comissió va adoptar una decisió final ("la decisió") [E0004], concloent que la venda impugnada contenia ajuda en el sentit de l'apartat 1 de l'article 87 del Tractat CE [E0005].
(9) La decisió va ser apel·lada per Konsum. En la seva sentència de 13 de desembre de 2011 en el cas T-244/08, el Tribunal General va anul·lar la decisió, per la qual cosa la Comissió va haver de tornar a examinar la mesura i prendre una nova decisió sobre la venda impugnada.
(10) Per carta de data 22 de març de 2012, la Comissió va sol·licitar informació addicional a les autoritats sueques, que va ser proporcionada per carta de data 23 d'abril de 2012.
(11) Després de la presentació d'informació proporcionada per les autoritats sueques a l'abril de 2012, Den Nya V ⁇ lf ⁇ rden va presentar comentaris per carta amb data de 21 de maig de 2012.
(12) Per carta del 15 de maig de 2012, Lidl Sverige KB ("Lidl") va proporcionar informació complementària, a més dels comentaris presentats per Den Nya V ⁇ lf ⁇ rden; a més, Den Nya V ⁇ lf ⁇ rden va proporcionar més informació en una reunió amb la Comissió, que va tenir lloc el 25 de juny de 2012.
(13) Per carta del 5 de desembre de 2012, la Comissió va sol·licitar aclariments addicionals a les autoritats sueques, que van respondre per carta del 23 de gener de 2013.
(14) El municipi d' ⁇ re ("el municipi") es troba al comtat de J ⁇ mtland, Suècia, i té aproximadament 10100 habitants.
(15) L'1 de gener de 2006, Konsum es va fusionar amb Konsum Nord ekonomisk f ⁇ rening. Ambdues empreses col·laboren amb Kooperativa f ⁇ rbundet, que és una associació de cooperatives sueques. Kooperativa f ⁇ rbundet és l'empresa matriu del Grup KF que posseeix, entre d'altres, minoristes noruecs.
(16) ⁇ re Centrum AB (" ⁇ re Centrum") és una empresa immobiliària privada que opera independentment del municipi. En el moment de la venda disputada, ⁇ re Centrum era propietat de SkiStar AB i altres empreses a ⁇ re. Des de 2007, ⁇ re Centrum forma part de l'empresa privada DI ⁇ S Fastigheter AB.
(17) La denunciant, Den Nya V ⁇ lf ⁇ rden, és una fundació sueca finançada principalment per la Confederació d'Empreses Sueques, que té com a missió, entre altres coses, defensar els interessos de les empreses sueques mitjançant el control del funcionament de la lliure competència a Suècia.
(18) Lidl va ser el primer operador estranger en el sector alimentari en entrar al mercat suec el 2003 i és un competidor directe de Konsum en el sector de la venda d'aliments i queviures.
(19) La denúncia es refereix a la venda d'un solar del municipi a Konsum el 5 d'octubre de 2005 per un preu suposadament per sota del valor de mercat.
(20) Aquesta venda formava part d'una transacció immobiliària més gran, amb una sèrie de vendes de terrenys diferents i una sèrie de parts diferents, amb l'objectiu d'implementar un pla mestre de desenvolupament (d'ara endavant, el MDP), que va ser adoptat pel Municipi el 21 de juny de 2005. Un dels objectius del MDP era implementar certes obres de desenvolupament per tal de crear una zona lliure de trànsit al voltant de la plaça central de ⁇ re (" ⁇ re Torg").
(21) Com a part d'aquest pla, les següents operacions de venda de terrenys van tenir lloc a l'octubre de 2005:
(22) Inicialment, se suposava que el preu de la parcel·la disputada havia de fixar-se en el SEK 1 en la reunió Executiva Municipal del 24 d'agost de 2005. No obstant això, mitjançant una trucada telefònica seguida d'un correu electrònic de data 23 d'agost de 2005, Lidl va fer una oferta de 6,6 milions de corones sueques (al voltant de 710602) per a la mateixa parcel·la, de manera que el preu de venda va ser renegociat pel Municipi i Konsum de SEK 1 a SEK 1 milió (al voltant de ⁇ UR 107000), però el preu d'1 milió de corones es va revocar després d'un recurs presentat per dos membres del Consell Municipal al Tribunal Administratiu del Comtat.
(23) Un preu de 2 milions de corones sueques per a la parcel·la disputada va ser finalment aprovat pel Consell Executiu Municipal el 5 d'octubre de 2005.
(24) Segons el demandant, la venda impugnada no va ser precedida per un procediment de licitació formal i no es va dur a terme cap valoració d'experts independents. La venda impugnada incompleix, al seu parer, l'apartat 1 de l'article 107 del Tractat de Funcionament de la Unió Europea (TFUE), en particular, que l'oferta de Lidl era creïble, vinculant i directament comparable a l'oferta de Konsum i acceptada pel Municipi.
(25) La Comissió no ha rebut comentaris de les parts interessades.
(26) Per carta datada el 21 de maig de 2012, el demandant va presentar que Konsum pagava 861/m2 de SEK (uns 92 euros) pel sòl adquirit de ⁇ re Centrum en comparació amb 312/m2 de SEK (uns 34 euros) pel terreny comprat al Municipi, la qual cosa constitueix una prova addicional que la venda impugnada va tenir lloc per sota del valor de mercat i que un operador privat hauria venut la parcel·la a un preu més alt.
(27) Segons les autoritats sueques, la venda a Konsum era part d'una sèrie de transaccions de terres, en particular la venda per Konsum d'una parcel·la de terra en una altra àrea de ⁇ re ( ⁇ re Torg), que estava destinat a ser utilitzat pel municipi per a certs propòsits de desenvolupament.
(28) A través de la venda de terres, Konsum va traslladar la seva sortida fora d' ⁇ re Torg, permetent així al Municipi aconseguir els seus objectius tal com s'estableix en el MDP, és a dir, la creació d'una zona lliure de trànsit al voltant de la zona d' ⁇ re Torg. Si hagués acceptat la candidatura de Lidl, el Municipi no hauria pogut perseguir l'objectiu del MDP, ja que Konsum no podria considerar-se comparable a la de Konsum. A més, les autoritats sueques no van considerar l'oferta de Lidl com seriosa i vinculant a causa de la seva presentació tardana i la manca de detalls suficients.
(29) En qualsevol cas, les autoritats sueques consideren que la venda impugnada s'havia realitzat a valor de mercat i, en aquest sentit, les autoritats sueques van presentar dos informes d'experts per donar suport a les seves opinions: un informe d'avaluació elaborat per Ernst & Young Real Estate al maig de 2003 i un informe d'avaluació ex post elaborat per Pricewaterhouse Coopers (PwC) a l'abril de 2012 avaluant el valor del terreny en el moment de la venda a l'octubre de 2005.
(30) L'informe d'avaluació d'Ernst & Young es va dur a terme al maig de 2003 i es basa en una anàlisi del flux d'efectiu tenint en compte paràmetres com l'ús previst del sòl, el desenvolupament futur del mercat a la zona, els costos d'explotació i manteniment de propietats similars, etc. Per establir el valor de mercat, l'informe es referia i avaluava determinades parcel·les terrestres, una de les quals ( ⁇ re Pr ⁇ stbord 1:76) és adjacent al terreny comprat per Konsum al municipi ( ⁇ re Pr ⁇ stbord 1:30, 1:68 i 1:69).
(31) Segons les autoritats sueques, la parcel·la adjacent a la qual es refereix l'informe Ernst & Young és comparable a la terra venuda pel municipi a Konsum el 2005. Al final, el preu estimat hauria de correspondre al preu de venda final de la transacció impugnada de 1.200/m2 de superfície bruta (al voltant de 129 euros).
(32) En aquest sentit, les autoritats sueques destaquen que a l'hora de fixar el preu el Municipi va tenir en compte el valor per metre quadrat de superfície bruta, a causa del fet que les parts van preveure la construcció de locals comercials en el terreny, per la qual cosa les autoritats sueques consideren que els preus calculats pel demandant i presentats com a prova que la venda impugnada va tenir lloc per sota del valor de mercat (veure considerant 26) no s'han de tenir en compte, ja que es refereixen al preu del sòl per metre quadrat de superfície total.
(33) Segons les autoritats sueques, el lapse de temps entre la data de valoració per part d'Ernst & Young i la data de la transacció real (2,5 anys) es va tenir en compte, encara que un mercat per a locals comercials de nova construcció a ⁇ re era menor si no inexistent. Per confirmar això, les autoritats sueques van assenyalar un índex de preus de consum en absència d'estadístiques oficials de preus immobiliaris per al temps i la zona en qüestió.
(34) A més, en resposta a la sol·licitud d'informació de la Comissió del 22 de març de 2012, les autoritats sueques van proporcionar una nova valoració ex post experta elaborada per PwC a l'abril de 2012; l'informe PwC conclou que el valor de mercat de la terra en qüestió [E0009] en el moment de la venda (octubre de 2005) estava entre 1,65 i 2,474 milions de corones sueques (uns 177000 euros i 26500 euros).
(35) D'altra banda, les autoritats sueques es van referir a una sentència del Tribunal Administratiu del Comtat de J ⁇ mtland del 24 de maig de 2006 que va confirmar la legalitat de la decisió del municipi d'aprovar la venda de terres a Konsum per 2 milions de corones sueques. El Tribunal Administratiu del Comtat va decidir que la decisió era legal i que no hi havia cap favor a Konsum per les següents raons:
(36) En resposta a les al·legacions del demandant que les transaccions immobiliàries no es van dur a terme i que Konsum encara sembla ser el propietari de l'immoble ⁇ re M ⁇ rviken 2:91, les autoritats sueques al·leguen que les transaccions van ser seguides per un procés de reassignació de totes les propietats implicades. Així, després de completar les transaccions, les diferents propietats van canviar de nom en el registre de la propietat. En aquest sentit, les autoritats sueques assenyalen que les propietats venudes pel municipi i ⁇ re Centrum AB a Konsum van canviar de nom de ⁇ re Pr ⁇ stbord 1:30, 1:68, 1:76, i una part de 1:69, a M ⁇ rviken 2:91.
(37) L'apartat 1 de l'article 107 del TFUE estableix que "qualsevol ajuda concedida per un Estat membre o a través de recursos estatals de qualsevol forma que distorsioni o amenaci amb distorsionar la competència afavorint determinades empreses o la producció de determinats béns, en la mesura en què afecti el comerç entre els Estats membres, serà incompatible amb el mercat interior".
(38) Segons la jurisprudència establerta [E0010], la venda per part de les autoritats públiques de terrenys o edificis a una empresa o a una persona implicada en una activitat econòmica pot constituir una ajuda estatal, en particular quan no es fa a valor de mercat, és a dir, quan no es ven al preu que un inversor privat, que opera en condicions competitives normals, podria haver fixat.
(39) La Comissió pren nota, en aquest sentit, que les operacions de venda de sòl han de ser, en principi, avaluades en virtut de la Comunicació de la Comissió sobre els elements d'ajuda estatal en les vendes de terrenys i edificis a les autoritats públiques [E0011] ("la comunicació de venda de sòls"), que estableix un conjunt de directrius perquè els Estats membres garanteixin que la venda de terrenys i edificis per part de les autoritats públiques estigui lliure d'ajudes estatals.
(40) La comunicació sobre la venda de terres ofereix dos mètodes d'exclusió de la presència d'ajudes d'aquestes transaccions: en primer lloc, una venda de terrenys i edificis amb un procediment de licitació prou publicitat, oberta i incondicional, comparable a una subhasta, acceptant la millor o única oferta; i, en segon lloc, un informe de valoració ex-ante elaborat per un expert independent, que pretén garantir que el valor de mercat d'aquesta terra, d'acord amb el principi d'inversor de l'economia de mercat (MEIP), reflecteixi adequadament, en la mesura que sigui possible, el valor de mercat d'aquesta terra [E0012], per tal d'excloure la possibilitat que la venda confereixi un avantatge econòmic al comprador de la terra.
(41) En el present cas, no hi ha hagut ni un procediment de licitació obert i incondicional ni una valoració ex-ante independent experta preparada a l'efecte de la venda impugnada, per la qual cosa la Comunicació de Venda del Sòl no és directament aplicable, per la qual cosa el valor de mercat de la parcel·la s'ha d'inferir d'altres informacions disponibles.
(42) Una oferta concreta contemporània per part d'un competidor és normalment un millor indicador del valor de mercat del sòl que el valor del sòl estimat per un expert independent, ja que reflecteix la quantitat que el mercat està disposat a pagar pel sòl en la data de la venda, però per tal que aquesta oferta constitueixi un indicador fiable del valor de mercat del sòl ha de ser creïble, vinculant i comparable a l'oferta acceptada, tenint en compte el context específic de la transacció en joc.
(43) La Comissió observa que la credibilitat i el caràcter vinculant de la candidatura de Lidl ha estat impugnada per les autoritats sueques, i les autoritats sueques han posat l'accent que l'expressió d'interès de Lidl va ser rebuda per correu electrònic el dia abans de l'adopció de la decisió de seguir endavant amb la venda impugnada per la Junta Executiva del Municipi i que no tenia prou detalls.
(44) La Comissió considera que la credibilitat de l'oferta de Lidl podria qüestionar-se en aquestes circumstàncies, però encara que l'oferta de Lidl es considerés creïble, no seria totalment comparable a l'oferta de Konsum. Això es deu al fet que Lidl i Konsum no es trobaven en una situació similar pel que fa a la parcel·la impugnada. Més aviat, pel que fa a Konsum, la venda impugnada formava part d'un conjunt de transaccions immobiliàries que tenien com a objectiu implementar l'esmentat MDP al municipi per crear una zona lliure de trànsit al voltant del ⁇ re Torg.
(45) En aquest sentit, de la jurisprudència es desprèn que el context en què es produeix una transacció ha de tenir-se en compte per a avaluar si una venda de terrenys o edificis per part d'una autoritat pública a una empresa conté elements d'ajuda estatal en el sentit de l'apartat 1 de l'article 107 del TFUE [E0013].
(46) Mentre que Lidl només estava interessat a obtenir la parcel·la disputada, Konsum, segons les autoritats sueques, no s'hauria allunyat d' ⁇ re Torg si no hagués estat capaç d'adquirir les dues parcel·les adjacents a ⁇ re Pr ⁇ stbord. De fet, la venda impugnada formava part d'una sèrie d'operacions immobiliàries interrelacionades que perseguien el mateix objectiu en el marc del pla de desenvolupament del municipi per a la zona, és a dir, una reassignació de propietats que es considerés necessària per crear una zona lliure de trànsit al voltant de l' ⁇ re Torg. A més, contràriament a l'acord celebrat entre Konsum i el municipi, l'oferta de Lidl no hauria posat en perill la consecució dels objectius establerts en el MDP de manera que, des de la perspectiva del municipi, les dues ofertes no es poden considerar comparables.
(47) Per tant, la Comissió conclou que, donat el context de la venda impugnada, l'oferta de Lidl no proporciona el millor proxy disponible per a determinar el valor de mercat de la parcel·la impugnada.
(48) Les autoritats sueques han argumentat que no hi ha un informe oficial sobre el desenvolupament dels preus immobiliaris per a ⁇ re en el moment de la venda impugnada a causa de l'absència d'un mercat immobiliari per a transaccions d'aquest tipus, sinó que les autoritats sueques van presentar una valoració d'una parcel·la adjacent preparada per Ernst & Young al maig de 2003, mentre que aquesta valoració va ser realitzada per un valorador d'actius independent sobre la base de les normes de valoració generalment acceptades, es va dur a terme gairebé dos anys i mig abans que es dugués a terme la venda impugnada, de manera que el valor del terreny podria haver canviat significativament durant aquest període.
(49) Després de la sol·licitud de la Comissió, les autoritats sueques van presentar un informe d'experts addicional sobre el valor de mercat de la parcel·la en qüestió. Aquesta nova valoració ex post, realitzada per PwC el 2012, estima el valor de mercat de la parcel·la en el moment de la venda impugnada, és a dir, octubre de 2005. L'informe confirma l'afirmació de les autoritats sueques que en el moment de la venda impugnada a penes hi havia transaccions en la zona amb característiques similars de les quals derivar el valor de mercat de la propietat impugnada.
(50) Atès que aquest informe va ser realitzat per un valorador d'actius independent sobre la base de normes de valoració generalment acceptades, a saber, el mètode comparatiu (és a dir, una anàlisi de les transaccions que impliquen propietats similars), per avaluar el valor de mercat de la parcel·la impugnada en la data de la venda impugnada, la Comissió considera que aquesta estimació constitueix el millor intermediari disponible per determinar el valor de mercat de la parcel·la impugnada.
(51) Finalment, la Comissió també té en compte el fet que les parts van considerar el preu per metre quadrat brut a l'hora d'establir el preu de la parcel·la en qüestió; en aquest sentit, el preu de la superfície bruta SEK 1000/m2, tal com s'avalua en l'informe Ernst & Young, sembla ser comparable a la superfície bruta SEK 1200/m2 acordada per a la venda impugnada.
(52) A la llum de l'anterior, la Comissió considera la venda de les unitats immobiliàries ⁇ re Pr ⁇ stbord 1:30, 1:68 i 1:69 a la zona de Produkthuset per part del municipi a Konsum el 5 d'octubre de 2005 per 2 milions de corones sueques que s'han realitzat a preu de mercat perquè aquesta venda no contingui ajuda estatal en el sentit de l'article 107(1) TFUE,
HA ADOPTAT AQUESTA DECISIÓ:
La mesura que Suècia ha aplicat per a Konsum J ⁇ mtland Ekonomisk F ⁇ rening no constitueix una ajuda en el sentit de l'apartat 1 de l'article 107 del Tractat de Funcionament de la Unió Europea.
Aquesta decisió va dirigida a Suècia.